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和顿是如何选购土地和出售土地的?
2017年1月23日 15:03 来源:阖顿 选稿:王亦斐

  Walton International Group(和顿国际集团)是一家有着40多年经验的土地开发公司。我们最擅长的业务,是研究土地,收购好地皮,提出规划方案,然后卖给开发商。而他们的经营方式,是与投资者共同持有,分担风险和收益。

  和顿如何收购筛选土地

  和顿及其收购团队会采用自上而下的研究方式,首先从国家层面了解宏观经济增长情况,再顺序到区域层面观察其微观经济状况。依据收集得来的人口资料,市场数据和发展模式,和顿进一步确定该地区未来发展和增长走廊。同时,和顿利用具备先进技术的地理信息系统(GIS)在地图上标出该地区的自然地理特征,确保该土地能够作实质发展。

  其后,和顿的地区尽职调查人员会向当地的专业人士咨询,并分析来自市政和联邦政府机构的数据,包括任何影响土地发展的潜在障碍,帮助我们判断该地区的未来增长。一旦土地通过了研究及收购团队的审查,和顿的购买委员会则会评估该地块的收购利润,决定是否购买该土地。购买委员会成员会对该地块的价值和优势进行讨论,质疑及辩论。最后,土地必须获得委员会成员一致通过才会决定购买,已研究的土地当中仅有9%获得通过。

  和顿通常会寻找符合以下情况的土地:

  位于此前且预计未来仍然需要全新住宅、工业或商业项目的地区;以及已经批准或正在等待批准用于住宅、工业或商业发展地区。

  和顿的研究及收购团队于过去几年研究超过227个管辖区,搜寻并为超过41.7亿平方米的北美土地进行尽职调查。而截至2015年12月31日,和顿只进入45个管辖区,收购超过4.5亿平方米的土地。可见,和顿各个团队一直秉承严谨慎密的收购宗旨,以确保所收购的土地资产均是优质的。

  一级开发土地投资的主要目的是以将来出售或用于发展的土地作为中期或长期投资工具,持有期通常为4至6年,视乎分销项目而定,投资者不可在上面建筑房屋。离场后,利润会根据投资者的不可分割权益比例分摊。

  和顿如何处理收到的收购建议

  当接获离场收购建议后,和顿必须以书信、电话或电邮的方式通知所有相关投资者(或透过所属的理财顾问联络客户)进行投票。和顿届时会为客户提供相关建议资料及估算明细,以供参考。而客户需在投票限期内将投票意向书及相关文件交回和顿。其后,和顿会通过严谨精确的内部程序点算及追踪票数,以确保所需文件齐全及其真伪性。收购建议必需获得60%或以上的「赞成」票才能通过。这个模式确保少数的一方不能够阻止土地的发展或出售。当收购获得通过,和顿将通知相关客户并进行土地买卖成交程序。根据过往离场记录,收购建议投票率一般达80%或以上,而平均超过80%的客户赞成通过收购建议。

  和顿时如何预计项目的离场时间及用途的

  和顿对目标地区各种因素进行全面及深入研究,以预计有关土地项目的离场时间,包括确认该区现有及计划兴建的基础设施,了解其效益及地理位置。此外,策略及发展团队亦会就土地发展审批程序所需要的时间作出预算。这些预算是根据特定市场区域内过往项目的完成时间而作出。最后,策略及发展团队会分析所有过去、现在和预期的地皮购入数据及价格趋势。综合这些因素,和顿就可以确定预计离场年期。简而言之,作出土地收购及分销时,和顿对有关土地未来的用途已有相当深入的认知。但同时,和顿亦保持其一贯的灵活性,在适当的时候为市场提供最有价值、用途最佳的产品;不论土地用途为单一用途或综合用途。

  和顿如何确保概念规划获批准

  和顿制定概念规划是申请发展审批以实现土地的最高价值和最佳用途的首要工作。获得发展审批可有利于土地发展商制定明确目标发展时间表,节省成本和施工时间,为建筑商和用户提供具备公用设施的土地。相对国内,美国房地产开发程序较为完善及清晰,并早已为每项审批制定所需的规划步骤。只要恪遵各项细则及步骤,开发商要取得有关审批并不是难事。

  再者,土地发展审批程序中每个重要程序的完成都可增加离场机会,但完成土地发展流程审批程序并非等于土地离场。离场可在土地发展审批程序中任何时候发生,并不需要完成所有审批程序。我们在收购土地时已有一套严格准则,只选择在已确认的发展走廊上适合的土地,通过概念规划维持其价值-实现土地的最高价值及挖掘它最大的发展潜力,在最适当的市场条件下达致离场。

  和顿如何寻找合适卖家

  和顿初期离场策略主要针对当地的大型发展商。其后,和顿开始拓展各个离场渠道,并涉猎机构性离场机会。和顿管理的一级开发土地项目曾售予市政府、发展商、银行、退休基金、保险司、债务合伙人等,当中同时包括关联方交易及非关联方交易。

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