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SFRC移民解析丨EB-5投资报告大数据:多数人还是选择50万美元项目
2016年11月7日 18:38 来源:美国旧金山区域中心SFRC 选稿:王亦斐

 日前,美国政府问责办公室(The U.S. Government Accountability Office,GAO)向国会两院立法委员会递交了,在TEA地区的EB-5投资报告。该报告主要分析了在2015财年第四季度递交的I-526申请相关的数据。报告显示,大多数EB-5申请人从2015财年第四季度(即2015年7月1日-9月30日)开始选择投资TEA地区,在这些投资者中,通常使用组合人口普查区以获得平均失业率,来符合EB-5计划规定的TEA的高失业率要求。

报告内容主要包括:

投资在TEA或非TEA地区的比例;

投资高失业TEA与乡村地区TEA的比例;

EB-5投资在项目总成本中所占的比例如何影响项目选择;

EB-5项目类型的比例分析;

以及项目所在地如何影响投资人的选择。

GAO从2015财年第四季度递交的6,652件I-526申请数据中,抽出200份进行统计,并认为其所用的统计方法,最终统计结果能够代表整个季度的6000多件申请的情况。最后分析得出,6652个I-526申请中几乎所有(99%)的申请都选择了TEA以降低投资门槛到50万美元。其余1%的申请者选择了投资至少100万美元到位于非TEA地区的项目。

图表分析

1、2015财年第四季度,大多数EB-5申请者选择投资TEA地区的项目。TEA地区中,高失业地区(即城市地区)占了绝大多数:


上图显示,约97%的投资者选择了在高失业TEA地区投资,约1%选择在非TEA地区,而约3%选择在乡村TEA地区。高失业地区占了绝大多数。

2、2015财年第四季度的大多数EB-5投资,是基于多个人口统计区混合计算高失业率:

2015财年第四季度,几乎所有申请人(90%)都选择基于多个人口统计区混合计算高失业率的方法投资高失业地区。其余的申请人(10%)则基于单个普查区、普查区组或县的失业率来投资TEA地区。


上图是2015财年第四季度基于不同失业率算法的项目数量比例,其中81%的项目是基于组合人口统计区计算失业率。

3、2015财年第四季度,在组合多个人口统计区的TEA认定中,所使用到的人口统计区数量的约占比例:


上图显示,约63%使用2-10个,约21%使用11-25个,约4%使用26-50个,约1%使用51-100个,而约12%使用超过100个人口统计区。

4、2015财年第四季度,EB-5投资人数量与位于TEA地区的项目物理位置的失业率的约占比例:




上图左侧是失业率百分比,右侧是EB-5投资人数量的百分比。

5、2015财年第四季度,EB-5投资在项目总成本中的资金占比:


上图显示,37%的项目中,EB-5资金占比为20-30%;13%的项目中,EB-5资金占比10-20%。超过一半的项目中,其EB-5资金占比低于30%。

6、2015财年第四季度,位于TEA地区的项目所属行业类型占比:


上图显示,绝大多数的项目类型是房地产类。

附表:200个样本数据的项目所在地。按项目所在地分类,位于TEA内的EB-5项目数量和投资人数量比例分析,选自2015财年第四季度的144个范例项目。


上图看出,纽约、加州、佛州、德州和华盛顿州的项目占比最多,排名前五,在114个范例项目中占比超过75%。而选择投资这五个地区的投资人占比也超过了75%。

这份报告,一方面,给要求改革EB-5法案中TEA认定的Grassley和Goodlatte提供了充足的弹药,从来没有任何一份报告如此详细分析了TEA的类型和投资比例,是乡村派战斗城市帮的绝佳武器:

1.绝大多数投资者选择的都是在TEA地区投资50万美元,而不是非TEA地区的100万美元;

2.投资到TEA地区,也绝大多数投资到城市地区(高失业地区),而不是乡村;

3.城市地区的TEA(高失业地区),绝大多数又是使用多个人口统计区失业率的平均数,拼凑出满足1.5倍全美平均失业率的要求;

另一方面,这是一封难得的统计分析报告,可以读出一些有趣的结论:

1.城市TEA地区的EB-5项目,资金结构更有利EB-5投资者;

2.纽约、加州、佛州为EB-5项目前三强,占比过半;

3.纽约、加州、佛州、德州和西雅图为EB-5项目前五,占比近3/4;

SFRC结论:虽然目前EB-5投资移民是延期到2016年12月9日,但后续如何目前谁也无法预料。在美国绿卡如此紧俏的情况下,在未来不到两个月的时间里,抓住50万美金平价移民美国的最后机会,早移早安心,且移且珍惜!


西奥克兰广场项目


西奥克兰广场项目优势:

1、就业有保障:就业人数超过300位,就业率150%

2、市政府支持:政府支持信

3、市场前景:位于核心社区,周边居民现处于“食品沙漠”状态。急需高质量的食品百货

4、知名快餐食品企业已入驻:KFC,麦当劳等,租金收益有保障

5、EB-5还款第一顺位,且还款每年归还借款利息1%

6、资金安全:土地房屋抵押且旧金山区域中心总裁Tom Henderson个人诚信担保

7、绿卡获批后,双重退出机制:直接退出或转为百货商店股东

8、专业化的管理团队:在超市管理运营方面拥有超过30年的经验


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