短短3年时间，我国商业银行的资产结构已发生明显变化，这种变化是由于以个人住房贷款为主的个人消费贷款迅速增加而产生的。1998年底，商业银行自营性个人住房贷款余额只有514亿元，到2000年，这一数字已迅速增长到3306亿元，2年中增长了5倍多。在国家鼓励消费信贷的多项政策的支持下，住房消费信贷不断扩大，2001年一季度，商业银行住房等个人消费信贷增加695亿元，占同期金融机构新增贷款的20％。

防止消费信贷风险

尽管这种变化是金融市场发展的要求，但消费信贷快速发展的背后也存在着潜在的风险。中国人民银行一位官员分析，1998年以来，以住房信贷为代表的个人消费信贷业务发展很快，商业银行资产出现长期化倾向，同时，商业银行的负债中储蓄存款下降，同业存款上升，负债结构趋向短期化。他认为，要解决这一问题，当前一方面要注意防范个人消费信贷的风险，另一方面要通过住房资产证券化等改革来改善商业银行的资产负债结构。

业内人士介绍，当前个人消费贷款中八成以上是个人住房贷款，而个人住房贷款属中长期贷款，在银行贷款中所占比例越高，对银行流动性的影响越大，甚至会出现商业银行资金来源的短期性与住房抵押贷款资金需求长期性的矛盾。根据国际经验，住房贷款占全部贷款比重达到30％左右时，就有可能给银行的流动性带来威胁，商业银行就会提出住房抵押贷款证券化的要求，并通过住房抵押贷款证券化，可以源源不断地从资本市场上获得资金用于发放住房抵押贷款，以支持更多的人买房。

银行资产证券化切入点

所谓住房抵押贷款证券化，就是指商业银行把自己所持有的流动性较差的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组，由证券机构购入，再经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。住房抵押债券最早起源于美国，现在美国、日本、加拿大、澳大利亚等金融业发达的国家都在国际市场发行了住房债券。谁都知道美国人喜欢贷款买房，但人们也许并不知道，美国主要开展此项业务的三大按揭公司每年要通过发行债券的方式向美国和其他国家的投资者募集大量资金，去年美国就在国际市场上发行了上万亿美元的住房金融债券，这种住房债券基本上是“三A”级，几乎是零风险，因此深受投资者欢迎。有人戏称：美国人住的房子是由世界人民帮助买下的，此话不无道理。

尽管从目前来看，我国的个人住房贷款在银行贷款总规模中所占比例很小，对银行的流动性没有造成太大威胁，但金融界人士认为，我国的个人住房贷款起步晚，目前还是银行的优质资产，但这项业务增势迅猛，在银行贷款中所占比例迅速提高。由于个人住房贷款是长期贷款项目，潜在的风险也将随着贷款期限的增加而增长，因此，银行和有关部门对此必须有所准备，特别是从加入WTO后的整体发展考虑，发行住房金融债券是一个潜力巨大的市场。

中国人民银行有关负责人表示，住房抵押贷款证券化是银行资产证券化的一个切入点，是国际金融创新的一个新亮点。人民银行将积极努力，创造条件，加快中国住房抵押贷款证券化的实施步伐。另有消息称，目前包括中国工商银行、中国建设银行和开发银行在内的多家银行基本完成筹备工作，只要政策允许，就可以进入试点运作阶段。进入按揭债券市场需要有可以进入市场的资源、有组织健全的机构和严格的操作规程等条件，一些国有商业银行正在按照人民银行的要求，从涉及发债工作的贷款库设立、管理，现金流的测算、债权收购、清付债券利息等各个环节加紧筹备，争取尽快发行第一批住房金融债券。

有望成为商业银行优质资产

一位国有商业银行主管部门负责人表示，个人住房信贷的发展规模和速度必须借助资本市场的支持，国有商业银行住房信贷业务经过几年的发展，已经基本具备了大规模发展业务的组织系统、制度系统、操作系统和风险控制系统，从银行的运行、管理机构来看，基本做好了大规模进入住房金融市场的前期准备工作。尽管商业银行已经做好了发行住房金融债券的准备，但有关部门还要对债市的容纳量、债券发行方式等问题进行评估。与其他金融债券不同，按揭金融债券的资产涉及面广，需要在法律上、技术上等方面做好严密的准备工作。同时，开展这项业务也将对商业银行的银行网络体系以及银行的财务信息披露制度提出了更高的要求。按国际惯例，银行发债后，发行人必须按季度把自己的资产负债情况、财务情况向社会公众披露，还要对归入发债标的的贷款制定优化标准等。这对我国的商业银行来说无疑是一个更大的考验。

种种迹象表明，中国的住房金融债券正在走近资本市场，虽然目前我国尚无发行住房债券的经验，但从国际住房金融债券的发行来看，这是一个深受投资者欢迎的投资品种，已经得到多数投资人的认可，中国的住房金融债券也将会成为金融市场一个优质的金融资产。