东方网7月19日消息：国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》一经面世便引起了新闻界、开发商和广大消费者的普遍关注，其中人们最为关心的是取消47项住房建设收费后，能否引起房价降低？房价降低的幅度到底有多大？为此本报记者采访了搜房研究院张化学先生。

对房屋开发成本的影响有多大

张化学认为这次税费的取消或降低将会降低房地产开发的成本，但总的来说影响不大。

为什么呢？张化学说，这次取消的47项收费是就全国范围而言的，由于全国各城市的住宅建设费的收取差异很大，其中很多税费取消或降低项目在这些地力根本就不存在或已经取消，具体到一个省、一个市、一个县，涉及的项目也可能就是十项八项甚至三相五项。事实上早在1996年就下令取消了48项建设费用，北京相应地在1997年取消和调整了36项，这次取消的47项建设费用对北京的房价将不会有直接的影响。因为，这其中和房价相关的只有18项，而这18项中，有的北京本来就没有收取。

另一方面，这些所取消的费种在整个房地产行政事业收费中只是个零头。目前，各种税费约占房地产价格的20％至25％左右，其中收费部分约占10％至15％。这里面的“大头”，如小区基础设施建设费、非营业性配套建设费，“四源”建设费等，不少都有法律、法规或政策依据，这次只是强调规范，计未取消，因此，这项举措对房地产开发成本的影响甚微，不会对直接成本造成本质的影响。

为何要取消收费

张化学说，虽然取消47项收费对房地产开发成本的影响不大，从而对降低房价的作用也几乎可以忽略不计，但它的意义却不容忽视，主要有二点，首先对规范住宅市场、提高市场透明度、减少间接成本、提高效率具有积极意义。困为一些收费部门虽然收费很少却成为多重管理中的一个环节，取消一项费用就等于减少一个管理的环节。其次，表达了政府通过税费政策调整，减少房地产开发的间接成小，以促使房价降低的决心。房价过高一直是约束我国房地产业，特别是住宅业发展的主要因素。近年来，为了扩大内需，把房地产业培育成新的经济增长点，政府在深化住房制度改革的同时，也试图通过减少一些不合理的房地产税费，降低开发成本，降低房价。如北京自1997年以来，已先后五次取消和调整建设项目收费，对促进房地产业的健康发展起到了积极的作用。

降价空间有多大

张化学说，房价主要由土地成本、建安成本、相关关税费和开发商利润四部分构成，对这几个部分进行分析，可以预测出商品房价格走势。

先从土地成本来说，土地成本由土地取得费和土地开发费两大部分构成，相比来说，土地取得费却有很多文章要做，也是房价构成中最为混乱和不规范的地方。上地的取得通常有两种途径，即直接取得和间接取得，直接取得是指开发商以土地出让的方式从政府获得土地。间接取得是指开发商以合作或者购买的方式从拥有土地的公司取得土地或开发权。这种方式取得的土地是经过一次甚至多次到手炒作，价格远远高出土地的出让价格。据说，北京70％以上的房地产公司并不实际开发，而是炒卖廉价或无偿取得的“项目开发权”，有的“项目开发权”一倒再倒，价码越抬越高。

北京房屋土地管理局曾作过测算，上地出让金加上市政配套费也不到房价的10％，如果再加上拆迁费用，地价在房价中的比重，充其量恐怕也到不了30％。而炒家一炒，地价就翻番，地价比深圳高出50％左右。为此，应加强对进入市场的各类土地总量控制，彻底改变各单位自发地以各种形式转让土地，多源头、多渠道供应土地的无序局面，规范土地市场，杜绝炒卖土地和项目现象。所以，我们必须认识到这一点，即北京的土地资源非常有限，而由于其在我国乃至于世界的重要地位，使得土地的需求量很大，且呈快速增长趋势。因此，从长远来看，北京的土地将呈供不应求之势，土地价格的上涨将不可避免。

其次是建安成本。受自然条件的影响，如京城位于华北地震带，建筑都须按八级裂度设防，普通住宅也不例外，加大了建筑成本；北京的住宅楼必须考虑冬季4个月的采暖期，须设取暖设备并铺设热力管线，北京的建安成本比南方大城市要高。北京建安成本高的另外一个原因是北京建筑市场的垄断，外地建筑企业很难进入，使得竞争不够。从长远来看，北京的建安成本有下降空间，但幅度不大，不会对房价产生实质性的影响。这主要是因为，随着建筑市场的开放，建筑企业的规模化经营，会促使建安成本下降。但如果考虑到劳动力成本的提高，价格较高的新材料在房屋建造中的应用，会使建安成本向相反方向发展。

第三是相关税费。日前普遍征收的税种有固定资产投资方向调节税、营业税、城市建设维护税、教育费附加、契税、印花税、上地增值税、房产税、土地使用税、耕地占用税、企业所得税等。对商品房价格影响最大且最不规范的是各类名目繁多的收费、摊派，据统计竟达六七十种之多，平均商品住宅每平方米的房价中都要摊入200一300元。一些管理部门、垄断性经营企业的乱收费、变相收费和行政性摊派较突出。

应该说，这些税费将会逐渐减少，这次取消47项收费就表明了政府在取消不合理收费上的决心。税费的减少降低房屋成本，为房价的降低提供了空间，但不能指望税费的减免会对房价产生很大的影响，因为，一力面，不合理收费和摊派的取消需要一个过程，这个过程甚至会持续较长的时问；另一方面，它们在房价中的比重并不是很大，即使取消也不会产生非常大的影响。

第四就是开发商利润。张化学说，问及利润时，京城的开发商几乎是异口同声地说：10％，其实大家心里都明白，开发商利润要远远高于这个数，全国各地开发商纷纷进军北京就说明了北京的房地产是个香饽饽，虽然市场已经过了暴利时代，但其利润仍相当丰厚。应该说，开发商利润有一定的降价空间，但究竟是否会降价，降价的幅度有多大，还要取决于市场供求关系张化学说，以上只是从成本的构成上来分析房价的升降；其实在市场经济条件下，商品的价格也不完全是由其成本决定的，也就是说，即使房地产成本降低了，并不意味着房价就会降下来，房地产成本上升，价格也不一定会上涨。

总之，影响房价的因素很多，但最终的房价是由房地产市场的供求状况决定的，是由供给和需求这两种相反的力量相互作用的结果，即开发商提供的数量与消费者愿意而且有能力购买的数量对比所决定的，这就是市场经济规律，具体地讲，如果住宅的求大于供，想让开发商降价他也不会降；反之，如果供大于求，即使不说降价开发商也会自觉降价。因此，要想对房价有所作为，不论采取何种方式，最终都应落实到供求上，通过对供求的影响来影响房价。

资料

取消和降低的住房建设收费项目1、取消的收费项目：房屋开发管理费、房屋租赁管理费、城建档案成本费、城市卫生管理费、建筑工程综合规划保证金、城市绿化建设保证金、临时占路保证金、临时建筑保证金、开发项目保证金。经济适用房税费减免保证金、建安工程质量保修押金、伐树工程费、房屋交易管理鉴证费、工程造价审查费、预制构件质量监督费、暖气集资费、城市给水建设费、新房进住手续费、拆房手续费、房屋兑换管理费、公园建设费、园林绿化管理费、优质工程奖励基金、合作建房管理费、城市规划管理业务费、勘察设计监督管理费、征地安置不可预见费、征地农业人口安置管理费、使用外地劳动力单位管理费、房地产抵押管理费、建筑垃圾弃土倾倒管理费、水表立表费、房地产转让交易管理费、房改商品房交易管理费、外省施工企业调节金、节水保证金、电负荷控制费、供电入网费、安全用电费、人防工程建设押金、外来流动人口管理服务费、使用散装水泥保证金、教育基础设施配套费、教师住房建设费、城镇中小学校舍修建附加费、建筑设计卫牛学评价行政性收费、建设项目卫生审批费。

2、降低的收费项目：征地管理费、房屋拆迁管理费、工程质量监督费、分动合同鉴证费、建筑合同鉴证费。工程承包合同鉴证费，这些收费按现行收费标准的70％计收。