2001年上海房价呈跳跃式上升，住房成交均价从2000年的3834元升至4308元，这已成为人所共知的事实。

尽管房价呈总体上涨态势，但其中还有一些新的特点和变化，应该说他的走势一直到2002年初仍在延续。因此，挖掘上海这一阶段房价变化的内在规律，对业内外人士是很有参考意义的。

区域房价差距拉大

上海大致可划分为四个区域：市中心区、环内、内外环之间和外环以外等，从中发现，各区域间房价差距正在扩大。

2000年市中心区域成交均价为5055元，对环内、内外环间和环外区域的差价分别是1371元、1717元和2153元。

2001年市中心区域成交均价是5463元，上述差距扩大到1407元、1770元、2301元。由此可见，楼价上升的绝对值呈现梯度性递增的态势。

高价盘成交量扩大

与前年相比，去年住宅主力成交单价区间上移倾向明显，下限为2500元，但上限由2000年的4000元升至4500元。其中成交量最大的价位其中在3000元到3500元之间，价格上升了500元。户均总价由2000年的43.79万元上升至50.94万元。

由此可见，单价上升是住房总价上升的主要因素。

另一个因素是市民每套住房平均面积也在扩大，由原来的114.22平方米扩至118.25平方米，一年扩大了4个平方米。

与此同时，5000元以上的中高价位楼盘成交比例明显增大，由2000年的15.3％上升至23.3％。

中心城区房价急升

前二年黄浦区南部、卢湾区和静安区房价一直处于低价徘徊状态，到2001年发生重大变化，住房成交均价急剧上升。

如黄浦区在原有的基础上房价上升18％、静安区上升26.7％、卢湾区上升16.8％。

楼价出现如此升势有多种原因，其中一个原因是过去市中心区的房价一直偏低，没有真实地反映该地区房地产商品的实际价值，但是土地资源的稀缺性随着时间的推移必然会驱动房价的上升。

看来2001年中心城区房价的急升仅仅是一个开端，只要今后市场运行正常，相信房价还会继续上升。

存量房价亦上扬

在新建商品住宅房价稳步上扬时，存量房市场并不示弱，2001年存量房交易量增长了82％，成交均价也上升了60元至300元左右。

前年存量房平均成交价是2111元，售后公房成交均价是2342元。到2001年，两者分别上升到2378元和2643元，增幅分别为12.7％和11％，该增幅与新建商品房已不相上下。

归纳五个因素

去年上海房价上涨因素大致如下。

一、供求关系

市场供求规律表明，供不应求价格就上升，反之亦然。去年市场供不应求的变化是房价上升的根本原因。

二、价值规律

价格是价值的表现形式，去年的新建商品住宅品质普遍提升，特别是小区环境、建筑造型、房型设计、绿化布局等等方面都出现了好的变化，房价上升也就体现了优质优价的结果。

三、结构因素

商品房供应的区域性结构种类如低层、多层、小高层、高层、混合型房屋；形态如装修和非装修等，上述情况的变化直接影响价格走势。特别是高等级地段、高价位住房和装修型商品房供应比例的增大，驱动了房价的上扬。

据统计，去年全市住房单价7000元以上的楼盘销量达到4415套，是前年的2.7倍，占全市交易总量的比重由2.3％升至4.4％。

在全年预售登记面积排行榜“50强”中，中高价位的楼盘比例也明显增加，去年初单价超过5000元的上榜楼盘比例是30％，到年底该比例又上升到40％。

此外装修房的应市，成为房价上扬的另一个支点，如世茂滨江园、蓝朝部落、奥林匹克花园、瑞虹新城等楼盘装修配套成本每平方米均要达到1000元上下，这对楼价提升直接发生影响。

四、环境因素

从市政交通角度讲，主要体现在立体交通网络的扩散效应；从绿化环境讲，大规模绿地建设和水岸治理大大提高了环境质量。有不少楼盘均以上述特色为“卖点”进行销售，从而促使了房价上扬。

五、非规范因素

这里主要指的是少数开发商借预售标准的提高、商品住宅出现阶段性紧缺以及一些市场出现的利好和政策因素，一些开发商进行哗众取宠的不恰当炒作，哄抬房价，使房价呈非规范性上扬。当然，这不是房价上扬的主流因素。